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IL PROCEDIMENTO - La mediazione nel condominio: D.Lgs 4/3/2010 n. 28
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IL PROCEDIMENTO - La mediazione nel condominio: D.Lgs 4/3/2010 n. 28

Presentata la domanda all’Organismo di mediazione, che in materia di condominio DEVE essere esclusivamente ubicato nella circoscrizione del Tribunale nella quale il condominio è situato, viene nominato il Mediatore che seguirà la pratica, viene stabilita la data del primo incontro e viene notificato il tutto alla controparte, il che può avvenire anche a cura dell’istante.

Al primo incontro, il mediatore deve chiarire le funzioni e le modalità di svolgimento dell’istituto e inviterà le parti e i loro legali ad esprimersi sulla possibilità di dare avvio alla mediazione vera e propria.

L’amministratore seguirà le disposizioni dell’assemblea sul punto, quindi potrebbe anche non essersi per nulla recato all’incontro in conformità della delibera (costo zero).

Oppure esservisi recato per riportare il volere dell’assemblea e dichiarare che il condominio non ha interesse a procedere nella fase di mediazione (costo 48.80 per diritti di cancelleria dell’Organismo + la vacazione dell’amministratore + il costo dell’Avvocato).

In questo caso, il procedimento si riterrà concluso e la parte sarà libera di procedere giudizialmente, giusta il disposto dell’art. 5 n. 2 bis, che recita: "quando l’esperimento della mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale la condizione si considera avverata se il primo incontro dinanzi al mediatore si conclude senza l’accordo".

Si tenga però presente che l’art. 8 n. 4 bis prevede che "dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell’articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile. Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall’articolo 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio".

Quindi sarà comunque bene in caso di delibera di mancata partecipazione al primo incontro o di delibera di non procedere alla fase di mediazione motivare adeguatamente la delibera stessa.

In caso, invece, in cui le parti - e l’amministratore dunque partecipi alla mediazione adeguatamente autorizzato e assistito - dichiarino di voler procedere nel tentativo di mediazione, si darà atto di ciò a verbale da parte del Mediatore e si potrà procedere o seduta stante o con un rinvio.

Un limite obiettivo del procedimento di mediazione che coinvolge il condominio è il fatto che l’amministratore non potrà muoversi rispetto al MANDATO ricevuto. E quindi ogni diversa ipotesi di conciliazione che dovesse emergere nel corso della procedura dovrà essere nuovamente sottoposta all’Assemblea per essere nuovamente deliberata con le maggioranze di cui all’art. 71 quater.

Nell’ipotesi in cui si raggiunga un accordo (art. 12) nei termini demandati all’amministratore, il mediatore redigerà apposito verbale allegando il testo dell’accordo medesimo, il quale, una volta sottoscritto anche dagli avvocati dalle parti, costituirà "titolo esecutivo per l’esecuzione forzata, per l’esecuzione in forma specifica e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale. Gli avvocati attestano e certificano la conformità dell’accordo alle norme imperative e all’ordine pubblico". Quando l’accordo non è sottoscritto anche dagli Avvocati, ma solo dalle parti, "l’accordo è omologato su istanza di parte dal presidente del Tribunale previo accertamento della regolarità formale e del rispetto alle norme imperative e dell’ordine pubblico".

Nell’ipotesi in cui, invece, non si pervenga ad un accordo, è compito del mediatore formulare una proposta di conciliazione, alla quale le parti, entro un termine congruo, dovranno rispondere, comunicando, per iscritto, la loro accettazione o il rifiuto e l’eventuale silenzio equivale al rifiuto della proposta.

E’ dunque evidente, anche in questo caso, la necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare ai sensi dell’art. 71 quater disp. att. c.c. che prevede al quinto e al sesto comma, che la "proposta di mediazione" venga approvata.

Si ponga particolare attenzione alla circostanza in cui la proposta di mediazione coinvolga diritti soggettivi dei condomini sottratti alla competenza dell’Assemblea, ancorché con maggioranze qualificate.

Va da sé che in questi casi l’assemblea non potrà deliberare, ma l’atto dovrà predisporsi con la partecipazione dei soggetti titolari e con le eventuali forme previste dalla legge.

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