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LA DELIBERA - La mediazione nel condominio: D.Lgs 4/3/2010 n. 28
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LA DELIBERA - La mediazione nel condominio: D.Lgs 4/3/2010 n. 28

Nel caso in cui l’amministratore riceva un invito a comparire dinanzi un Organismo di mediazione (o direttamente dall’Organismo o dalla parte interessata (art. 8), dovrà immediatamente convocare un’assemblea per le delibere conseguenti.

Poiché nel decreto è previsto un limite temporale massimo entro cui l’Organismo deve fissare il primo incontro (non oltre 30 gg dalla presentazione dell’istanza) ma non un limite MINIMO, può succedere che l’amministratore non abbia il tempo per poter convocare l’assemblea ad esprimersi al riguardo.

Dovrà quindi provvedere a chiedere uno spostamento del primo incontro dando prova di aver medio tempore convocato l’assemblea.

L’amministratore professionista conosce già bene i meccanismi della mediazione per cui può tranquillamente trasferire le proprie conoscenze all’assemblea chiedendo che la stessa deliberi oltre che alla partecipazione al primo incontro informativo (formalmente inteso, cioè quello in cui il mediatore chiarisce le funzioni e le modalità di svolgimento dell’istituto, invitando le parti e i loro legali ad esprimersi sulla possibilità di dare avvio alla mediazione) anche nel merito, acquisendo dalla stessa delibera l’indirizzo ed il limite del proprio mandato specifico nella mediazione.

Tanto più che nella formazione dell’atto introduttivo della mediazione, la parte ha l’obbligo di indicare l’oggetto e le ragioni della pretesa (n. 2 art. 4) che possono dunque essere un buon punto di partenza per la discussione in assemblea.

Alcuni Organismi di mediazione seguono la procedura più rigida, per cui impongono un primo incontro formativo e successivamente un primo incontro di discussione. L’unica chance per l’amministratore per tentare di ottimizzare i tempi è quello dl informarsi presso l’Organismo prescelto e comportarsi di conseguenza anche ai fini della convocazione dell’assemblea e dell’odg.

L’assemblea dovrà dunque essere chiamata a deliberare su:

  1. Partecipazione o meno al primo incontro informativo;
  2. Per l’ipotesi di accettazione alla partecipazione (e qualora l’ambito della richiesta di controparte sia stato sufficientemente esplicitato negli atti introduttivi) decisione se procedere o meno con la mediazione e quindi autorizzare l’amministratore alla partecipazione alla mediazione definendo l’ambito del mandato a conciliare.
  3. nomina del legale.

Tutte queste delibere dovranno essere assunte con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice civile cioè maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, tenendo presente l’orientamento della Cassazione ribadito da ultimo con sentenza 19131 del 25/9/2015 "In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, quali possono (non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell’ipotesi di conflitto d’interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria."

Sempre mantenendo ferme le formalità deliberative, occorre tenere presente che il limite imposto al mandato dell’amministratore non potrà essere superato se non da una delibera successiva. Sarà dunque opportuno ottenere un mandato ampio, anche se l’eventuale proposta di accordo finale precisata nei termini che emergeranno dall’incontro/i in mediazione dovrà essere nuovamente e finalmente proposta all’assemblea per la definitiva accettazione.

Va da sé che l’ampiezza del mandato conferito all’amministratore dovrà essere gestito con sapienza, anche nel senso che portare a conoscenza della controparte il limite ultimo al quale si ha possibilità di accedere (che è descritto nel verbale dell’assemblea) smorza la capacita di trattare. Tentare dunque di consegnare il verbale della delibera dopo la partecipazione agli incontri di mediazione, e - allo stesso modo - pur non potendo imporre l’allontanamento dall’assemblea, fare in modo che l’assemblea esamini e valuti il proprio orientamento sulla materia oggetto di mediazione in maniera libera dalla presenza della controparte, aiuterà certamente il condominio ad assumere una posizione più chiara.

D’altra parte la procedura della mediazione, con la riservatezza imposta al mediatore e la possibilità di svolgimento di sessioni singole favorisce e giustifica (anche ad onta dell’obbligo dell’amministratore di consegnare i documenti richiesti dai condomini) un tale atteggiamento.

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