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Balconi e frontalini: ridiscusso il problema in tribunale
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Balconi e frontalini: ridiscusso il problema in tribunale

Il Trib. di Roma con sentenza n.915 del 19/01/2021 stabilisce che sono condominiali.
Le spese di rifacimento dei frontalini devono essere ripartite fra tutti i condòmini in proporzione del valore delle rispettive proprietà. Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 915 del 19 Gennaio 2021, ha qualificato le spese da sostenere per il risanamento dei frontalini come “condominiali”.

Il Fatto: Con atto di citazione ritualmente notificato, alcuni condòmini citavano in giudizio il proprio Condominio chiedendo l’invalidità della delibera del 20.4.17.

All’adunanza del 20.04.2017, l’assemblea condominiale aveva individuato prima una ditta a cui affidare i lavori di risanamento dei cornicioni e dei frontalini, già deliberati anni prima, ma ancora non eseguiti;e, stabiliva che le spese da sostenere per il risanamento dei frontalini dovevano essere qualificate come “condominiali”, ripartendo così l’intero costo tra tutti i condòmini in proporzione dei rispettivi millesimi.

Parte attrice, invece, riteneva che il costo dei lavori, doveva essere sostenuto esclusivamente dai condòmini proprietari degli appartamenti con balconi, in quanto i frontalini, dovevano erano considerati beni di proprietà esclusiva e non condominiale.

Con la sentenza n. 915 del 19 Gennaio 2021 il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda proposta dagli attori. Il Giudice capitolino ha esaminato il punto 3) dell’ordine del giorno del 20.04.2017, con il quale i condòmini si sono espressi sulla ripartizione delle spese per i lavori di risanamento dei cornicioni e dei frontalini, precisando che in linea generale, una delibera non può attribuire i frontalini alla proprietà condominiale, come pure non può attribuirli alla proprietà individuale dei titolari delle unità immobiliari cui i relativi balconi accedono.

Infatti, non compete all’assemblea di decidere l’estensione delle proprietà esclusive e di quelle comuni, la quale, invece, è determinata dai titoli di acquisto, dal regolamento condominiale contrattuale e, in mancanza di specificazioni al riguardo, dalla legge (art. 1117 c.c.).

Nel caso di specie, l’assemblea ha ripartito le spese alla generalità dei condomini, optando dunque per la condominialità dei frontalini, ma, nel far ciò, non è addivenuta ad una conclusione diversa da quella cui giunge il Tribunale a seguito della disamina dei criteri valutativi sopra indicati.

Nella specie, infatti, non si rinvengono nel regolamento di Condominio elementi che inducano ad escludere la proprietà comune dei frontalini (l’art. 6 del regolamento, richiamato dagli attori, non li menziona fra le parti di proprietà esclusiva).

Necessita valutare in concreto il ruolo dei frontalini in relazione all’aspetto architettonico del fabbricato, valutazione che induce a ritenere l’inerenza degli stessi alla facciata condominiale. E’ certo che i balconi non sono altro che l’estensione della proprietà individuale attraverso l’utilizzazione esclusiva della superficie praticabile e della possibilità di affaccio, ma dall’altro lato non può disconoscersi che essi si pongono come elementi decorativi esterni i quali si inseriscono nella struttura della facciata, e quest’ultima costituisce oggetto, per consolidata giurisprudenza, di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani riuniti in Condominio.

La facciata, quale parte presuntivamente comune dell’edificio, è indifferenziatamente destinata al servizio di tutti i condomini, “con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà” (Cass. n. 945/1998).

Per questi motivi, le spese per gli elementi architettonici decorativi dei balconi, quando si identificano con la struttura della facciata, vanno ripartite a carico della collettività condominiale, suddivise tra tutti i condomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà (Cass. n. 587/2011).

Così è anche per i c.d. “frontalini”, considerati da larga parte della giurisprudenza elemento imprescindibile della facciata poiché assicurano l’estetica dello stabile tanto quanto lo stesso muro perimetrale dell’edificio con cui si integrano in un rapporto armonico (v. Trib. Milano 5102/1992; Cass. 1361/1989; il Tribunale di Milano ha più volte affermato che trattasi di elementi decorativi del balcone, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio del quale contribuiscono a determinare la linea architettonica: v. sentenza 26.3.2003 e sentenza 14.9.1992).

La stessa Sezione del Tribunale di Roma, in precedenti sentenze, in linea del resto con la prevalente giurisprudenza, ha affermato non essere necessario, affinché i frontalini siano considerati parti comuni, che essi rivestano un particolare pregio architettonico, essendo sufficiente che contribuiscano a segnare le linee ornamentali del fabbricato.

Pertanto, il Tribunale adito, al fine di accertare la ricorrenza in concreto dei presupposti che determinano la condominialità dei frontalini, nominava un c.t.u.(consulente tecnico d’ufficio) che ha evidenziato che “I prospetti dei fabbricati esaminati nella relazione, sono caratterizzati in modo evidente dalla presenza di elementi orizzontali quali i balconi che comprendono le ringhiere parapetto, i setti in muratura ad esse alternate ed i frontalini”. Gli elementi architettonici caratterizzanti le linee principali che definiscono i prospetti sono “tutti quegli elementi che armonicamente costituiscono il ‘disegno’ del prospetto.

Nel caso esaminato, l’orizzontalità dei balconi – frontalini -parapetti, tinteggiati di colore bianco in contrasto con la cortina di mattoni, creano movimento e sottolineare esternamente (linee di facciata).

Pertanto, per chiarire la funzione svolta dai frontalini, si vuole ragionare ipotizzando che gli stessi vertano in condizioni di degrado accentuato, privi del dovuto e omogeneo strato di rifinitura previsto nel progetto e con manifestazione di lesioni e distacchi di intonaco. Considerata la già descritta sensibile presenza di balconi e quindi frontalini, nel fabbricato oggetto di studio, risulterebbe notevolmente compromesso il decoro delle facciate pesantemente rovinate da elementi ripetuti a scansione dell’intero prospetto, causando il consequenziale deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese”.

Il Tribunale ha condiviso la conclusione cui è pervenuta la consulente, secondo cui “i frontalini oggetto della relazione, quali elementi di finitura, caratterizzanti la scansione orizzontale dei prospetti, così come realizzata, concorrano a costituire il decoro architettonico degli edifici e ne caratterizzano le facciate”.

Si può pertanto affermare nel caso in esame, la natura condominiale dei frontalini, e di conseguenza la ripartizione delle spese fra tutti i condòmini in proporzione del valore delle rispettive proprietà.

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